【みんなで大家さん】シリーズ成田の現状を見てきた!(R6.2.28追記)

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2023年末、ヒルトン成田に行ってきました。

これまでは、だいたい季節ごとに年4度はリラックスのために、2~3泊ずつしていたのですが、
2023年は、年末にやっと一回目の訪問なんです。

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仕事が忙しかったのと、子どもが受験生だってのが主な理由です。。

年越しは満室の為予約が取れず、2泊して大晦日に帰宅するという、ちょっとせわしない旅行でしたが、こんな正月飾りもあって、年末年始のムードを少し楽しめた感じです。

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みんなで大家さん シリーズ成田の現状を見てきた

それはそうと、成田に来たら、やっぱり気になるのが「みんなで大家さん」の成田案件。

僕は出資はしていないものの、成田好きの一人として、施設の完成を心待ちにしている一人です。

今回も現場状況も踏まえ、開発の状況をお伝えしていきます。

(おさらい)みんなで大家さん シリーズ成田 とは

まずは、おさらい。
みんなで大家さんのシリーズ成田とは、成田市小菅地区の山林を切り開き、「共生日本ゲートウェイ成田」という、商業施設等を作るプロジェクトに出資するというものです。

一口100万円で年利7%もの高利回りの商品として大変人気であり、そしてこれまで約3年間、滞りなく予定通りの配当がされているという事実は、前提として理解しておく必要があります。

そして、前回の記事の「追記」でもお伝えした通り、2023年、計画変更が発表され、フードイノベーションを実現するための「研究開発施設(R&D 施設)」、「国際展示場」や最新技術情報を発信するための国際会議場「MICE」の開発が加えられ、敷地の拡大と工事期間の延長が行われました。

そんな「みんなで大家さん シリーズ成田」は、2021年の1号2,028口から、随時拡大・継続募集され、現在17号14,808口を募集中。
ここまでの合計は18万口越え、金額にして1,800億円超となります。

さっそく現場に行ってみた

それでは、早速小菅地区の造成工事の現場に行ってみましょう。

この橋の辺りからは、A滑走路へ着陸する飛行機を間近で見ることが出来ます。

が、この時は着陸では無く、こちらへ向かって離陸するタイミングだったらしく、そうするとそれほど近距離ではみられませんでした。

それでは、川沿いの駐車スペースに車を置いて、歩いて造成工事入り口まで行ってみます。

警備員さんに警戒されないように軽く挨拶して、少しこのあたりのことなどについて言葉を交わしました。

入り口には、このような看板が立っていました。

この看板によると、令和6年1月からはヒルトン成田に抜けられる計画だったみたいですね。

こちらの看板が最も重要かと思いますので拡大してみます。

工事期間 令和2年7月~令和5年8月

もう過ぎてるじゃん!!

いろいろと謎が残りましたが、あまり長居も出来ないので、そそくさと退散です。

ヒルトン成田の最上階から確認

ヒルトン成田に宿泊する際は、基本的にA滑走路と空港施設がよく見える、南寄りの部屋を取ることが多いのですが、そちらからだと小菅の開発箇所は見ることは出来ません。

そこで、今回も13階にある展望スペースから工事の様子を見てみました。

まずは参考までに、13か月前に僕が撮った写真をご覧ください。

2022年11月

さて、そして1年余の時を経て、どのような姿に変わったのか!
その姿がこちらです!!

2023年12月

変わっとらんやん・・・

唯一の目に見える進捗は調整池が出来たということ。
ホントにそれくらいしか差がわかりません。

何なら、草生えてるし・・・

工事が止まってる?

どうやら、一旦工事はストップしているらしいです。
実は、計画変更時に共生バンクグループから次のようなアナウンスがありました。(一部抜粋)

計画の変更手続き;~本年度末(2024年3月末を目指しております。)
    造成工事;~2024年11月末完成予定(変更手続きに伴い本年6月末で工事を一旦休止して準備に入り2024年4月に工事再開予定)
    建築工事;2024年12月~2026年12月を予定
      開業;2026年度末を予定
尚、第二期事業計画については、2029年度末を開業目標として、準備を進めております。

個人的な感想です…

というわけで、ここからはあくまで僕の個人的な感想です。

シリーズ成田の募集案内では、「約45.5万㎡の大型開発用地「成田空港周辺開発プロジェクト用地」の一角を、対象不動産として組み入れた商品」と説明があります。

しかし、このプロジェクトの完結の為にどれだけの金額を必要とするのか、あきらかにされてはおらず、次々と新しい募集がされている状況です。

はたして、山林45.5万㎡の土地に費やす費用に1,800億円が適切と言えるのか。

次の表は国土交通省の土地総合情報システムで確認できる取引価格です。

詳細表示所在地取引総額面積(m²)今後の利用目的取引時期取引の事情等
1 成田市  赤荻1,000万円3,400m² R04/07-09月 
2 成田市  芦田200万円1,800m² R03/10-12月 
3 成田市  芦田100万円980m² R03/10-12月 
4 成田市  伊能90万円510m² R05/01-03月 
5 成田市  伊能10万円910m² R03/10-12月 
6 成田市  官林50万円1,400m² R04/01-03月 
7 成田市  郷部50万円650m² R04/01-03月 
8 成田市  小菅680,000万円3,900m² R04/04-06月関係者間取引
9 成田市  小菅440,000万円2,600m² R03/10-12月 
10 成田市  小菅860,000万円5,000m²以上 R03/10-12月 
11 成田市  駒井野39万円200m² R04/04-06月 
12 成田市  駒井野260万円1,100m² R04/04-06月 
13 成田市  駒井野1,200万円4,500m² R03/10-12月 
14 成田市  桜田75万円4,500m² R04/07-09月 
15 成田市  桜田200万円1,000m² R03/07-09月 
16 成田市  佐野4万円450m² R04/04-06月 
17 成田市  11万円760m² R04/07-09月 
18 成田市  新駒井野610万円1,000m² R04/10-12月 
19 成田市  新駒井野160万円180m² R04/07-09月 
20 成田市  新田150万円980m² R03/10-12月 

成田市小菅の坪単価は驚愕の576万3934円!!
それに関係者間取引って。。。

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ちなみに池袋駅から徒歩6分の商業地、新高円寺駅から徒歩2分の商業地で同程度の坪単価約570万円という取引記録がありました。

如何に小菅の取引価格が異常かと言うことがわかるかと思います。

しかも3件目の面積、5,000㎡以上って。。

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国土交通省もマジメにやる気なくなってんじゃん…

そして、造成工事は遅々として進まず、さらに一応理由はあるとはいえ、現在工事は中断されており、なのになぜか看板の工期は過去の日付のまま。

そもそもこの土地に国際展示場、国際会議場などの「MICE」としての需要があるものなのか。

憶測であまり悪くいうことは避けたいところですが•••

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う~ん。。。
心配は募るばかりです。。。

↓2021年に初めて「みんなで大家さん シリーズ成田」の造成現場を見たときの話

【R6.2.27追記】超割高取引がさらに追加!!

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先週末の3連休。
またヒルトン成田に行ってきました。

そして、シリーズ成田の工事の状況は・・・

2024.2.24撮影
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はい、当然なにひとつ変わってません。
工事中断中ですからね。

そんななか、改めて国土交通省の土地総合情報システムを見てみたところ、さらなる驚愕の事実が・・・

それが次の表です!

14 成田市  小菅3,600,000万円5,000m²以上 R05/04-06月 
15 成田市  小菅680,000万円3,900m² R04/04-06月関係者間取引
16 成田市  小菅440,000万円2,600m² R03/10-12月 
17 成田市  小菅860,000万円5,000m²以上 R03/10-12月 
国土交通省土地総合情報システム

360億円山林買ってますけど…

あと、国土交通省さん。

またしても「5,000㎡以上」って・・・

そこが知りたいんで、ちゃんと仕事してくださいww

しかしどうなってんの? これ?
成田の中でも小菅だけ坪単価が2桁違うのよ。

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誰か法務局で調べて真相を教えてww

【R6.2.28追記】土地造成工事再開のリリースの理由

昨日、R6.2.27。
中断していた土地造成工事を再開するというアナウンスが出ました。

簡単にまとめるとこうです

・造成工事を2024年3月1日から再開
・建設予定の建物の計画は作成中
・インフラについては2024年4月から電力会社等と協議を再開
・造成工事の完成予定は未定(6月頃お知らせ予定)

さぁ、皆さんはここから何を感じますか?

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